最近心心家的大事，除了“三十而已”，就是我们把自己的贷款做了refinance☺️今天就来手把手算一算到底省了多少钱吧～～
坐标美东波士顿，我们一年前的贷款数额是$666,000，30-year fixed，利率是3.99%
现在贷款数额是$610,000, 15-year fixed, 利率是2.6%
我们打开Bankrate Amortization Schedule Calculator，如图4和5，输入我们的贷款数额，年限，和利率，得到的结果如图3所示，之前每月的还款金额是$3,175.75, 重新贷款后的每月还款金额是$4,096.19。
每月还款金额下面那个数字很巧妙，原来的贷款在30年间一共要付$477,269的利息，重新贷款后变成了15年间一共要付$235,585的利息。那我们一共省了多少利息呢？除了$477,269-$235,585=$241,684 还要加上我在过去一年里付的利息，如图6，在网页上Today‘s Rates下方点击“Show amortization schedule”，数12个月（我们之前的贷款一共付了12个月），看到一共付出了利息$26,360, 手机版看不到Total Interest，所以就将图6方框里的数值相加就可以得到～
所以我们一共节省了$241,684-$26,360=$215,324的利息☺由于是no-cost refinance，这就是一共省下的钱啦，如果refinance过程中有cost，还要把这部分减下去。️但是这还不算完，大家都知道Time value of money这个概念吧，未来的1美金和今天的1美金不是等价的，也就是说我未来漫长的15-30年中节省下来的$215,324并不是今年的二十一万美金，是要比这个数少的～我们按照一个最最最保守的方法来估计一下，就算它$215,324都是在第30年给我的，FV=$215,324, Interest=3%, N=30，计算器打一下PV（present value）=$88,710。实际省下的利息应该是比这个高很多的，这只是最保守而相对简化的运算～
所以我们很开心的觉得，这一次的refinance为我们省了很大一笔钱，而且还款的时间也从30年变成15年～☺️最近做了Refinance的小伙伴也可以参考这个方法算算自己省了多少利息喔～❤️
最后图2和图7来自网络，版权属于原作者，可以看到最近的贷款利率真的是史低呢！如果你属于以下情况，不妨考虑一下重新贷款噢：（我自己总结的，不一定全面）
1. 贷款数额比较大，期限还有很长，贷款利率可以下降0.5%以上
2. 想要消除Mortgage insurance
3. 需要一笔钱，考虑cash out refinance
4. 想要缩短还款年限
5. 本来的贷款是ARM(在某个时间点之后利率浮动），可以趁机refinance成fixed-rate
最新评论 47
: 满满的干货 太赞了![[赞]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_zan@2x.png?v=1)
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: 谢谢亲喜欢![[飞吻]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_feiwen@2x.png?v=1)
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: 刚看到心心的refinance,立即去Wellsfargo 去查，我地房子三年前买，30年 fixed, rate 当时是3.25%, 但现在wellsfargo 网上显示refinance rate 15年fixed 才3.00%, purchase rate 先有2.25% 刚看到心心的refinance,立即去Wellsfargo 去查，我地房子三年前买，30年 fixed, rate 当时是3.25%, 但现在wellsfargo 网上显示refinance rate 15年fixed 才3.00%, purchase rate 先有2.25%
: 我孤陋寡闻，第一次听说zero cost refinance . 我孤陋寡闻，第一次听说zero cost refinance .
: 其实zero cost refinance是最近一些银行想要拉客户的手段，我看到有人可以做到30-year fixed低于3%，no costs☺️30年期一般都比15年期高个0.4%左右～我看了下我们自己的closing disclosure，计算中有costs，但是也有一个lender credits抵消了costs～就相当于没有cost（因为不用付） 其实zero cost refinance是最近一些银行想要拉客户的手段，我看到有人可以做到30-year fixed低于3%，no costs☺️30年期一般都比15年期高个0.4%左右～我看了下我们自己的closing disclosure，计算中有costs，但是也有一个lender credits抵消了costs～就相当于没有cost（因为不用付）
回复 @我还是心心 : 我刚做 30年 no cost 2.625% 我刚做 30年 no cost 2.625%
: 我最近也是在refinance准备中……看到你中间那些FV PV N 一下子记忆拉回到了大学时期一直在捣鼓这些 现在不从事这些都抛诸脑后啦 我最近也是在refinance准备中……看到你中间那些FV PV N 一下子记忆拉回到了大学时期一直在捣鼓这些 现在不从事这些都抛诸脑后啦
: 握爪![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
大学总考那些PV FV啥的…现在refinance很合适呀，利率还挺低哒![[机智]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_jizhi@2x.png?v=1)
握爪![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
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: 学到了 学到了
:![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
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: 哇哇真的赚到了![[赞]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_zan@2x.png?v=1)
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: 是的是的，没有错过这一波![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
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: 现在利率很低，重做贷款真的很划算，美貌与智慧并存😘 现在利率很低，重做贷款真的很划算，美貌与智慧并存😘
: 玛雅女神才是美貌与智慧并存![[飞吻]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_feiwen@2x.png?v=1)
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: 亲爱的好明智！最近利率好低，做refinance特别合适，我们也想用利率杠杆，可是都说人群搬离纽约房价会降，却还没有大动静，我们打算先看看观望一阵明年再下手![[笑哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_xiaoku@2x.png?v=1)
亲爱的好明智！最近利率好低，做refinance特别合适，我们也想用利率杠杆，可是都说人群搬离纽约房价会降，却还没有大动静，我们打算先看看观望一阵明年再下手![[笑哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_xiaoku@2x.png?v=1)
: 想问下是哪家银行给zero cost refinance呀？![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
想问下是哪家银行给zero cost refinance呀？![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
回复 @匿名用户 : 关于亲的问题我刚刚回复了另一位同学，那家银行你可以试试看deal还在不在，我觉得最重要的是要多问各家银行![[机智]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_jizhi@2x.png?v=1)
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关于亲的问题我刚刚回复了另一位同学，那家银行你可以试试看deal还在不在，我觉得最重要的是要多问各家银行![[机智]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_jizhi@2x.png?v=1)
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回复 @匿名用户 : 现在还是有bank给做0 cost的refinance喔，我工作上至少看到三个客户都有这种deal～ 现在还是有bank给做0 cost的refinance喔，我工作上至少看到三个客户都有这种deal～
: 能降超过1%都好好哇 我还在观望中～ 能降超过1%都好好哇 我还在观望中～
: 可能你原来的利率也不是很高![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
我们一年前应该申一个7-year ARM会更好一些，反正都要refinance… 可能你原来的利率也不是很高![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
我们一年前应该申一个7-year ARM会更好一些，反正都要refinance…
回复 @挑挑xx : 和房子的类型有关吗？我觉得问一个quote，现在的利率真的很低呢～多问几家银行试试看，往往利率低的都不是大行☺️ 和房子的类型有关吗？我觉得问一个quote，现在的利率真的很低呢～多问几家银行试试看，往往利率低的都不是大行☺️
: 哇 太强了 省了好多钱 波士顿房价还是比纽约人性一些 哇 太强了 省了好多钱 波士顿房价还是比纽约人性一些
: 是吗？感觉比加州也好一点吧（虽然觉得还是好贵噢![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
是吗？感觉比加州也好一点吧（虽然觉得还是好贵噢![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
: 這个利率好太多了！！ 這个利率好太多了！！
: 是啊是啊![[偷笑]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_touxiao@2x.png?v=1)
![[偷笑]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_touxiao@2x.png?v=1)
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: 波士顿房价很高的 波士顿房价很高的
回复 @HWHW : 是的是的！refinance真的省到钱了！![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
是的是的！refinance真的省到钱了！![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
: 波士頓真的是很貴，不過我們也是refinanced 後省超多的 波士頓真的是很貴，不過我們也是refinanced 後省超多的
: 太牛了，虽然我都看不太懂![[捂脸哭]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_wulianku@2x.png?v=1)
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没事儿，结论是很省钱就好了 ![[偷笑]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_touxiao@2x.png?v=1)
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没事儿，结论是很省钱就好了
: 学到了👍🏻 学到了👍🏻
:![[飞吻]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_feiwen@2x.png?v=1)
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: 哇，这一个做得很赞哦。![[赞]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_zan@2x.png?v=1)
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: 谢谢亲![[比心]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_bixin@2x.png?v=1)
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: 现在是重新贷款的最佳时期![[赞]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_zan@2x.png?v=1)
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: 是的是的，现在重新贷款真的很划算![[机智]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_jizhi@2x.png?v=1)
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回复 @匿名用户 : 可能现在贷款比较有优势吧![[机智]](/assets/emoji/comment-emoji/dm_jizhi@2x.png?v=1)
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